Vendre un immeuble en bloc ou par lots à Nantes : comment comparer les deux options ?

Vendre un immeuble en bloc permet de céder l’ensemble à un acquéreur. Vendre par lots organise des ventes séparées, avec un prix cumulé espéré parfois supérieur, mais davantage de démarches et d’incertitudes. Pour choisir, comparez le produit net, le calendrier des encaissements et les risques, pas seulement les prix affichés. À Nantes comme ailleurs en Loire-Atlantique, la réponse dépend du bâtiment et de son occupation.

Cet article apporte des informations générales, sans conseil juridique, fiscal ou notarial personnalisé.

Vente en bloc, par lots ou division foncière : trois notions différentes

La vente en bloc porte sur l’immeuble entier : logements, annexes, équipements et éventuels baux.

La vente par lots consiste à céder séparément des appartements et leurs annexes. Si le bâtiment appartient à un propriétaire unique et comporte des parties communes, elle nécessite de préparer sa mise en copropriété. Elle peut concerner des logements existants, sans en créer de nouveaux. 1, 2

La division foncière concerne le terrain, par exemple le détachement d’une partie de jardin. Elle ne se confond pas avec la vente séparée des appartements. Consultez notre article les vérifications pour détacher un terrain si votre projet comporte aussi un détachement de terrain.

Comparer les options sur une base identique

À Nantes, comparez des biens réellement comparables : quartier, état, étage, extérieur, occupation et performance énergétique. Un prix moyen au mètre carré ne suffit pas pour valoriser chaque logement.

Aucune option n’est automatiquement plus rapide ou plus avantageuse. Comparez financement, autorisations, échéances et conditions suspensives de chaque offre. Un acquéreur professionnel peut emprunter ; son statut ne garantit pas la vente.

Du prix espéré à l’argent réellement disponible

Recenser toutes les dépenses

Pour chaque scénario, déduisez les dépenses supportées par le vendeur : honoraires de commercialisation, études, diagnostics, géomètre-expert, actes liés à la division, travaux et financement. Ajoutez les coûts de détention jusqu’à la dernière vente : assurance, entretien, taxe foncière, charges non récupérables et éventuelle vacance.

Intégrez les loyers effectivement attendus et une réserve pour imprévus. Ne déduisez pas deux fois des honoraires déjà intégrés dans un prix net vendeur.

Séparer résultat et trésorerie

Le produit net prévisionnel tient compte des dépenses et de la fiscalité applicable. La trésorerie disponible dépend aussi du capital d’emprunt restant à rembourser et des conditions de libération des garanties. Le remboursement du capital n’est pas un coût économique supplémentaire, mais réduit l’argent disponible.

Testez un scénario moins favorable : prix revus à la baisse, travaux supplémentaires ou dernière vente retardée. Un avantage qui disparaît au premier aléa est fragile.

Vendre en l’état ou après transformations

Vendre par lots ne signifie pas forcément refaire tous les appartements. Des logements existants peuvent être commercialisés avec des travaux à prévoir, sous réserve des vérifications et documents nécessaires.

À l’inverse, transformer le bâtiment change la comparaison : création de logements, redistribution, rénovation énergétique ou reprise des réseaux mobilisent du temps et des fonds. Distinguez les travaux indispensables, ceux nécessaires au projet et les améliorations simplement commerciales.

Vérifiez les autorisations applicables aux transformations avec le service d’urbanisme. À Nantes, le secteur et la protection éventuelle du bâtiment comptent ; les règles ne se transposent pas automatiquement à toute la Loire-Atlantique. L’article les vérifications pour diviser un bâtiment détaille ces vérifications. 1

Une vente « en l’état » ne dispense pas d’informer l’acquéreur des défauts connus ni de fournir les documents obligatoires. 3, 12, 13

Préparer la copropriété et vérifier le fonctionnement du bâtiment

Le géomètre-expert intervient notamment pour les relevés, plans et propositions d’organisation des lots, selon sa mission. Le notaire sécurise les actes et leur publication. Il faut définir les parties privatives, parties communes, tantièmes et règles de répartition des charges dans les documents adaptés. 2

Examinez concrètement les entrées, l’escalier, la toiture, les caves, les canalisations, le chauffage et l’accès aux équipements. Un réseau qui traverse un appartement doit pouvoir être entretenu dans un cadre clairement organisé. Un compteur individuel ne suffit pas à démontrer l’autonomie technique d’un lot.

Anticipez la gestion après la première vente : syndic, assurance, budget et travaux communs. Les dépenses sur les lots encore détenus ne disparaissent pas parce que certains appartements sont vendus.

Un diagnostic technique global, ou DTG, est obligatoire lors de la mise en copropriété d’un immeuble de plus de dix ans à usage total ou partiel d’habitation. 4

Diagnostics et énergie : raisonner selon la vente envisagée

Faites établir la liste des diagnostics selon l’âge, les installations et la situation du bien : DPE, plomb, amiante, gaz, électricité, risques et autres contrôles applicables. Pour les ventes de lots, vérifiez aussi le mesurage Carrez et les informations de copropriété à remettre. 3, 12

En métropole, la vente d’une maison ou d’un immeuble de logements en monopropriété classé E, F ou G nécessite un audit énergétique réglementaire. Cette obligation ne s’applique pas de la même manière à la vente isolée d’un appartement en copropriété. L’audit n’impose pas, à lui seul, de réaliser les travaux avant la vente. 5

Le DPE collectif concerne les bâtiments d’habitation collective dont le permis a été déposé avant le 1er janvier 2013 ; le calendrier inclut les petites copropriétés depuis 2026. Il ne remplace pas le DPE individuel. 6

Enfin, les exigences énergétiques de location influencent les travaux et les revenus futurs : en métropole, les logements G sont concernés depuis 2025 pour les baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits ; les échéances prévues sont 2028 pour F et 2034 pour E. Ce calendrier n’est pas une interdiction générale de vendre. 7

Logements occupés : ne pas supposer le départ des locataires

Un logement peut être vendu occupé : le bail se poursuit avec l’acquéreur. Rassemblez baux, avenants, loyers, dépôts de garantie et éventuels litiges. 8

Identifier le dispositif applicable

• Congé pour vendre : pour une location vide relevant de la loi de 1989, il ouvre en principe un droit de préemption et doit respecter l’échéance du bail, un préavis de six mois et les protections applicables. Le congé d’un meublé ne crée pas ce même droit. 9
• Première vente après division ou subdivision : l’article 10 de la loi de 1975 peut imposer une offre au locataire ou occupant de bonne foi du local concerné, même sans congé. Des exclusions s’appliquent, notamment à la vente du bâtiment entier et à certaines ventes familiales. 10
• Vente en bloc : pour la vente intégrale, en une fois, d’un immeuble d’habitation ou mixte de plus de cinq logements, l’article 10-1 peut imposer une notification valant offre aux occupants. Il vise l’acquéreur qui ne s’engage pas à proroger les baux pour assurer six ans d’occupation à compter de l’acte authentique. Les exclusions doivent être vérifiées. 10

Le notaire doit qualifier l’opération, vérifier les exceptions et organiser les notifications. Aucun droit unique ne s’applique indistinctement à toutes les ventes occupées.

Financement, calendrier et fiscalité : compléter la comparaison

Une vente par lots peut imposer d’avancer les dépenses avant les encaissements. Vérifiez vos ressources et les conditions de la banque, notamment en présence d’une garantie couvrant tout l’immeuble.

Construisez un calendrier jusqu’au dernier acte : préparation, éventuels travaux, notifications, commercialisation et financements des acheteurs. Une première vente réussie ne garantit pas les suivantes. Les lots moins attractifs doivent être évalués dès le départ.

La fiscalité s’examine selon le propriétaire, son régime d’imposition, la durée de détention, l’usage et la nature de l’opération. Ne transposez pas automatiquement le régime des plus-values des particuliers à toute société ou opération. Faites comparer les scénarios par le notaire et, si nécessaire, l’expert-comptable. 11

Questions fréquentes

La vente par lots rapporte-t-elle toujours davantage ?

Non. Le supplément de prix espéré peut être absorbé par les dépenses et les délais. Comparez les produits nets et les risques de chaque option.

Peut-on vendre un immeuble sans rénover ?

Oui, selon sa situation. Les travaux envisagés par l’acquéreur n’effacent pas les obligations du vendeur en matière d’information et de diagnostics.

Faut-il que tous les appartements soient libres ?

Non. Des lots occupés peuvent être vendus avec leurs baux. Les éventuels droits des locataires doivent être vérifiés avant les engagements.

Quels documents réunir pour commencer ?

Titre de propriété, plans, surfaces disponibles, baux, diagnostics, dépenses, travaux réalisés et autorisations. Signalez les informations manquantes au lieu de présenter des hypothèses comme acquises.

Pour comprendre l’offre et les engagements, consultez les étapes d’une vente à un marchand de biens.

Vous envisagez de vendre un immeuble ?

FARANA IMMO est une société de marchand de biens créée en 2025, implantée à Nantes et dirigée par Karim Jellaba. Elle étudie, pour son compte, des acquisitions résidentielles principalement en Loire-Atlantique et dans les Pays de la Loire.

Pour proposer votre bien à l’achat, indiquez sa commune, sa configuration, son occupation et votre objectif de vente. Précisez les documents disponibles : ils pourront être demandés lors d’un échange ultérieur. Chaque proposition est examinée au cas par cas, sans engagement d’acquisition ni prestation de conseil personnalisé.

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Sources officielles

Sources initialement consultées le 10 octobre 2026 ; revue générale documentée le 11 octobre. Contrôle complémentaire du 12 octobre : droits des occupants, diagnostics, audit, DTG, DPE collectif, décence énergétique, information du vendeur et financement professionnel.

1. Service Public — Division d’un bâtiment, consultation du 10 octobre 2026.
2. Service Public — Règlement de copropriété, vérifié le 8 juillet 2026.
3. Service Public — Vente d’un logement en copropriété, vérifié le 21 août 2025.
4. Service Public — DTG, vérifié le 30 juin 2025.
5. Service Public — Audit énergétique réglementaire, champ métropolitain E/F/G.
6. Service Public — DPE collectif, vérifié le 1er janvier 2026.
7. Service Public — Logement décent, vérifié le 21 mars 2025.
8. Service Public — Vente en cours de bail, vérifié le 1er janvier 2026.
9. Service Public — Congé du bailleur, vérifié le 1er juin 2026.
10. Légifrance — Loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, articles 10 et 10-1, versions en vigueur depuis le 1er septembre 2019 et le 1er juillet 2021, consultées au 10 octobre 2026.
11. Service Public — Plus-value immobilière et DGFiP — Vente d’un bien immobilier, consultation du 10 octobre 2026.
12. Service Public — Diagnostics à fournir pour vendre un logement.
13. Légifrance — Code civil, article 1112-1, information précontractuelle.